O que seria uma permuta de imóveis?
A permuta de imóveis está disposta no Art. 533 da Lei 10.406/2002, devendo ser aplicadas as disposições referentes à compra e venda, salvo pequenas modificações. Nada mais é que a troca de um imóvel por outro de igual ou superior valor, com algumas peculiaridades, que veremos a seguir.
Permuta simples: É a troca de um imóvel por outro de igual valor, sem qualquer torna (dinheiro de volta). Para fins de pagamentos de impostos, deve-se observar como se fossem duas compras e vendas, sendo que cada parte vai ser responsabilizada pelos impostos do imóvel que está adquirindo.
Permuta com torna: É a troca de um imóvel por outro de superior valor e com torna, ou seja, dinheiro de volta. Assim como na permuta simples, cada permutante será responsável pelo pagamento das despesas referentes ao imóvel que está adquirindo. Aquele que comprar o imóvel de menor preço terá despesas menores, pois o valor do bem é reduzido.
Dação em pagamento: É a troca de um imóvel por outro de superior valor com torna que não exceda a 50% do outro imóvel adquirido. Caso seja superior a 50%, será, então, permuta com torna, aplicando-se as mesmas regras em relação ao pagamento dos impostos.
Para ser feita uma permuta ou dação em pagamento, as propriedades de ambos os imóveis devem estar registradas em nome dos permutantes, conforme o Art. 1.245 do Código Civil. As transferências acontecerão mediante escrituras públicas, que deverão ser levadas aos registros de imóveis correspondentes, para assim ocorrer a averbação junto às matrículas dos imóveis.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Como funcionam as custas de comissionamento pela intermediação da permuta ou dação em pagamento?
A praxe de mercado tem como base o órgão regulador da profissão, que é o CRECI/SP no caso de São Paulo. Enquanto os permutantes serão responsáveis pelos impostos do imóvel que estão adquirindo, as taxas de intermediação serão suportadas pelas partes sobre os imóveis que estão alienando, pois são consideradas duas negociações. Ou seja, o valor de cada imóvel será levado em conta para aplicação da porcentagem de comissionamento.
Deve-se observar que, para a viabilização das negociações, adota-se a praxe de mercado de apenas cobrar as taxas de intermediação sobre o total do imóvel de maior valor. A divisão ocorre da seguinte forma:
Permuta simples: cada parte pagará metade das custas de intermediação.
Permuta com torna ou dação em pagamento: a parte alienante do imóvel de menor valor pagará sobre o total do seu imóvel, enquanto a alienante do bem de maior valor estará responsável apenas sobre os valores pecuniários que recebeu da torna. Somando os dois números, será contemplada a totalidade da porcentagem das custas de intermediação sobre o valor do imóvel mais caro.
Qual seria a porcentagem da intermediação?
O CRECI/SP faz a seguinte recomendação:
- a) Imóveis urbanos: de 6% a 8%;
- b) Imóveis rurais: de 8% a 10%;
- c) Imóveis industriais: de 6% a 8%;
- d) Venda judicial: 5%.
Sobre as permutas, tem-se a mesma recomendação da praxe de mercado, com as seguintes notas:
NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram. Serão calculados sobre o valor de venda de cada imóvel.
NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram. Serão calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.
Deve-se ressaltar como é imprescindível ter um advogado especializado em Direito Imobiliário acompanhando a transação para garantir que tudo ocorra dentro das determinações. A Silvana Carvalho Imobiliária reconhece essa importância e conta com um profissional especialista que está há mais de 10 anos no setor. Entre em contato para negociar seus imóveis com todo o apoio necessário.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
