Há algum tempo, publicamos um artigo que falava sobre como vender um imóvel com inquilino e ele fez muito sucesso por aqui. Mas, a partir dele, recebemos muitas dúvidas sobre o direito de preferência do locatário na compra de um imóvel.
Por isso, conversamos com Renzo Leite, nosso especialista em locação, e reunimos todas as informações que você precisa saber sobre esse assunto. Então, se você ficou curioso para entender como funciona o direito de preferência do inquilino, é só continuar lendo.
Aqui, você vai encontrar:
- O que é o direito de preferência do locatário?
- Carta de preferência na compra do imóvel
- O que acontece após a venda do imóvel?
O que é o direito de preferência do locatário?
O direito de preferência do locatário trata-se da prioridade que esse tem na compra do imóvel que ele aluga. Esse direito está previsto nos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato e no contrato de locação de qualquer imóvel, seja ele residencial ou comercial.
A ideia por trás desse direito é oferecer ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel antes de este ser oferecido a terceiros, garantindo a possibilidade de permanência no local.
Porém, é bom frisar, que o direito de preferência do inquilino não é válido em determinadas situações, que também estão na lei. Por exemplo, nos casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão.
O que fazer se o proprietário não informar a intenção de venda?
O proprietário do imóvel não pode se recusar a ofertar o imóvel primeiramente para o inquilino, salvo nas exceções citadas acima. Todavia, caso a venda ocorra sem o conhecimento do locatário, ele tem duas opções:
- Abrir uma ação contra o locador por perdas e danos;
- solicitar o direito da propriedade para si, desde que realize o depósito do valor do bem no prazo de 6 meses a partir da venda.
Mas, você pode estar se perguntando: se o locatário tem preferência na hora da compra, como ele vai saber que o imóvel está disponível para venda? É isso que vamos explicar no próximo tópico.
Carta de preferência na compra de imóvel
A partir do momento que o proprietário decide vender a propriedade, ele tem a obrigação de avisar o locatário sobre essa decisão. No entanto, isso deve ser comunicado por meio de um instrumento conhecido como carta de preferência.
Este documento consiste em uma notificação judicial ou extrajudicial, que pode ser enviada pelos Correios e e-mail. Nela constam todas as informações referentes à negociação, tais como:
- Data de emissão da notificação;
- Endereço do imóvel;
- Preço de venda;
- Condições de pagamento;
- Se há algum débito em aberto do imóvel;
- dados dos responsáveis pela negociação com quem o inquilino deve falar para tirar dúvidas.
Aliás, os responsáveis por encaminhar a carta de preferência podem ser o locador ou uma imobiliária. Entretanto, isso vai depender da maneira como a locação foi formalizada no contrato. Ou seja, se houve ou não a participação de uma empresa de intermediação.
Após entregue, o locatário tem 30 dias para analisar a carta de preferência e formalizar uma proposta sobre o interesse no imóvel ou não. Lembrando que, esse prazo passa a valer a partir da data de recebimento desta notificação.
Caso o inquilino esteja disposto a comprar o imóvel, mas não concorde com algum ponto da negociação. Ele pode expressar esse pensamento com o proprietário, a fim de chegar em um acordo que seja válido para ambos.
Contudo, se após esse período nada for definido, o direito de preferência do inquilino perde validade e o imóvel pode ser oferecido para outras pessoas.
O que acontece após a venda do imóvel?
Outro ponto que também levanta muitas dúvidas é: o que acontece com o inquilino depois que o imóvel é vendido? Mas não existe uma resposta universal para isso! Cada negociação precisa ser analisada separadamente, para oferecer uma solução viável para todos os envolvidos.
Logo, selecionamos duas situações que ocorrem muito no mercado e vamos explicar o que costuma ser feito em cada uma delas.
O novo proprietário deseja continuar alugando o imóvel
Nem sempre a venda da propriedade para outra pessoa significa que o inquilino terá que deixar o local. Porque, é comum que as pessoas adquiram imóveis com o intuito de gerar uma renda através do aluguel.
Dessa forma, existe a possibilidade do locatário permanecer no imóvel, mesmo que ele tenha um novo dono, uma vez que, eles podem conversar sobre o assunto para determinar a continuidade da locação.
Assim, caso ambos cheguem a um acordo, na maioria das vezes não é necessário fazer um novo contrato de aluguel, uma vez que poucos detalhes costumam ser alterados. Então, é realizado apenas um aditivo para trocar o nome do antigo locador pelo novo e outras informações, se for necessário.
Posteriormente à execução do aditivo, a locação é retomada oficialmente devido a sua formalização perante o contrato.
O novo proprietário utilizará o imóvel
Também pode acontecer do inquilino ter que deixar o imóvel caso o novo proprietário queira utilizá-lo para moradia ou fins comerciais.
Diante disso, o locatário deverá receber um comunicado avisando que a venda foi concretizada e que tem 90 dias para devolver a propriedade nas mesmas condições do início da locação. Sendo assim, é muito importante fazer o envio desta notificação imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda.
Apesar disso, em algumas circunstâncias esse prazo de 90 dias não pode ser aplicado devido à cláusula de vigência presente no contrato. Visto que, ela garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até o fim do seu contrato de aluguel, mesmo que a propriedade tenha sido vendida para outra pessoa.
Para que a cláusula de vigência seja considerada válida e, consequentemente, possa ser usada pelo locatário, é imprescindível que ela esteja explícita no contrato de locação e averbada junto à matrícula do imóvel.
Caso esses requisitos não sejam respeitados, o prazo de 90 dias prevalece e o inquilino é obrigado a deixar o local. Por essa razão, é fundamental que o locador e locatário conheçam todas as normas do contrato de locação.
Tire suas dúvidas com a Silvana Carvalho
Agora que explicamos detalhadamente como funciona o direito de preferência do inquilino, você saberá como agir quando o imóvel que você aluga for posto para venda.
No blog da Silvana Carvalho, você encontra uma série de conteúdos exclusivos sobre o mercado imobiliário no interior paulista, com artigos específicos sobre locação de imóveis e suas particularidades. Confira!
