Obrigações legais do proprietário e do inquilino

Antes de tratar das obrigações legais do proprietário e do inquilino, precisa-se definir a locação:  quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa, mediante certa retribuição.  

Temos um regulamento específico que regula as locações de imóveis residenciais urbanos, que é a Lei 8245/91. Todavia, também é utilizado, de forma suplementar, o Código Civil, Lei 10406/02.

Anteriormente à lei do inquilinato, as locações eram regidas pelo Código Civil, entre os Artigos 565 ao 578, de uma forma mais genérica, que não atribuía um equilíbrio entre as partes. Portanto, fez-se necessário criar um regimento que proporcionasse segurança jurídica e igualdade ao locador e ao locatário. Dessa forma, foi criada a Lei do Inquilinato, que trouxe o aperfeiçoamento de várias disposições do Código Civil.      

O Código Civil traz apenas as obrigações mínimas da relação jurídica:   

Art. 566. O locador é obrigado:

I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Já a Lei do Inquilinato reuniu, entre os Artigos 22 e 23, uma gama de obrigações legais das partes, deixando claros inúmeros assuntos até então divergentes, dispondo também de forma esparsa sobre outras obrigações em seu texto legal.

A Lei é autoexplicativa, bastando fazer uma leitura simples do texto abaixo para averiguar as disposições impostas a cada parte contratante:       

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7. g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

• 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

• 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
• 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Para a segurança jurídica das partes e a possibilidade do cumprimento das obrigações legais, deve-se confeccionar um instrumento particular locatício escrito, feito por um profissional habilitado, um advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele precisa conter os ditames essenciais da relação jurídica, como o valor do aluguel, prazo de reajuste, índice de correção, estado de conservação do imóvel, vigência da locação, multas, isenções, acessórios, encargos, titularidade, garantia, seguro, entre outras peculiaridades de cada caso concreto. Assim, não devem ser deixadas margens descobertas para discussões futuras. 

A relação jurídica locatícia é extremamente sensível, e necessita ser tratada de forma minuciosa e profissional, com todos os detalhes necessários para um andamento tranquilo da relação. Surpresas futuras são provenientes, muitas vezes, de um esboço de contrato, ou de um contrato genérico mal feito. É importante exigir sempre um profissional habilitado. A Silvana Carvalho Imobiliária conta com um advogado especialista em Direito Imobiliário para acompanhar as transações e assessorar no que for necessário. Entre em contato para ser atendido por nossa equipe e realizar suas negociações com segurança.

Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho