Benfeitorias são as melhorias que uma pessoa pode realizar em um imóvel para que a sua utilização seja melhor aproveitada ou o imóvel tenha mais valor agregado.
Quando falamos de um imóvel residencial, essas reformas e benfeitorias normalmente são realizadas para que a casa seja mais agradável e funcional aos moradores.
Mas, quando essas alterações são necessárias, quem deve pagar a conta, o proprietário ou o locatário?
Responsabilidades contratuais
Normalmente, as responsabilidades em relação às benfeitorias já devem estar previstas em contrato. É por isso que a vistoria de entrada do imóvel é tão importante. Afinal, esse será o momento de analisar a estrutura do espaço e já prever as reformas que deverão ser realizadas.
No entanto, quando esse aspecto não está previsto em contrato, a Lei de Locação que define as obrigações das partes.
Obrigações do proprietário
O proprietário tem como obrigação entregar o imóvel em um estado que sirva para o uso ao qual ele se destina. Além disso, ele responde por defeitos anteriores à locação ou causados por desgastes naturais do imóvel.
Ou seja, se o locatário encontrar uma infiltração no imóvel, é responsabilidade do proprietário arcar com os custos para arrumá-la.
Vale dizer, porém, que o locatário não pode fazer a reforma e enviar os custos para o proprietário depois. É preciso avisá-lo primeiro e, com a sua autorização, realizar as obras necessárias.
Obrigações do locatário
Já o locatário é responsável pelos danos e desgastes ocorridos durante o uso do imóvel. A conservação do local é de sua responsabilidade, por isso, deverá arcar com as benfeitorias desse tipo realizadas no período em que usufruir do imóvel.
Tipos de benfeitorias
Outro ponto importante quando falamos de reformas e benfeitorias em imóveis residenciais é o fato de que existem 3 categorias distintas dos melhoramentos realizados.
Benfeitorias necessárias
São aquelas que tem como finalidade a conservação do imóvel e que evitam a sua deterioração.
Essas melhorias vão desde reparos nas paredes para evitar infiltrações até casos mais extremos, como um vendaval que “arranca” uma janela do imóvel.
Nesses casos, deve se proceder como orientado acima: o proprietário deve ser comunicado o mais breve possível e ficará responsável por arcar com os custos das reformas.
Benfeitorias úteis
São as melhorias e reformas que ajudam a melhorar a utilização do imóvel. Podem ser a construção de uma garagem ou de uma lavanderia.
Esse tipo de benfeitoria pode ou não ser indenizável. Novamente, o proprietário deve ser avisado com antecedência e é possível negociar o ressarcimento do valor ou um desconto no aluguel.
Benfeitorias voluptuárias
São melhorias que não são necessárias para o uso do imóvel, mas o tornam mais agradável. Seria o exemplo da instalação de um jardim na parte interna do imóvel.
Essas melhorias não são indenizáveis e o proprietário pode exigir que elas sejam retiradas ao final do contrato.
Nesses casos, ainda será preciso deixar o imóvel da maneira que ele estava ao ser alugado. Por isso, é fundamental comunicar as alterações sempre ao locatário.
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