Afinal. o que é a Lei do Inquilinato?
Maria Eduarda Silva dos Santos

Nossa equipe de locação frequentemente recebe mensagens com dúvidas relacionadas ao processo de alugar um imóvel. Principalmente, sobre questões contratuais, como: rescisão, pagamentos de taxas, prazos para sair da propriedade, entre outras.

Essas dúvidas são comuns, pois muitas pessoas não sabem da existência da Lei do Inquilinato, que regulamenta o processo de locação de imóveis no país.

Por isso, neste artigo falaremos sobre a importância dessa lei e as suas principais características. Então, se você tem alguma dúvida sobre o assunto, é só continuar lendo!

O que é a Lei do Inquilinato?

Criada em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245 também conhecida como “Lei do Inquilinato” apresenta um conjunto de regras que devem ser seguidas durante a locação de imóveis residenciais ou comerciais.

O objetivo da lei é tornar este processo ainda mais seguro para o locador e locatário. Uma vez que, antes da sua criação, não existia nenhum órgão ou código responsável por regularizar os aluguéis de imóveis no Brasil.

Logo, o documento estabelece os deveres e direitos de ambas as partes durante a locação, para que todos tenham amparo legal. Bem como, apresenta os aspectos contratuais que devem ser considerados ao longo de todo o aluguel, tais como:

  • Prazos de entrada e saída do locatário;
  • Regras de despejo;
  • Entrega das chaves do imóvel (entrada e saída do inquilino);
  • Taxas administrativas e despesas de condomínio;
  • Informações sobre renovação e rescisão do contrato;
  • Penalidades em casos de danos ou modificações indevidas no imóvel;
  • E muito mais!

No próximo tópico, detalharemos com a Drª Eliande Moraes, nossa advogada especialista em Direito Imobiliário, os itens que mais geram dúvidas sobre este tema.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre…

Regras de despejo

Antes de nos aprofundarmos nas regras de despejo, precisamos explicar o que é uma ação de despejo.

Basicamente, é uma medida que o locador pode utilizar para retirar o inquilino do imóvel, quando houver descumprimento do contrato. Ela pode ser aplicada quando:

  • O inquilino falece e pessoas que não são o cônjuge, ascendentes ou descentes do mesmo permanecem no imóvel;
  • Há quebra de normas previstas no contrato, como: reformas ou utilização indevida da propriedade;
  • O inquilino não desocupou o imóvel após o término do contrato de locação;
  • Ou pela falta de pagamento do aluguel e outras despesas relacionadas a locação, como: taxas de condomínio, IPTU e contas de consumo.

A ação de despejo é mais comum nesta última situação. Dessa forma, a partir de 30 dias de atraso do pagamento, o proprietário já pode dar entrada no processo de despejo, segundo a Lei do Inquilinato.

Lembrando que, antes de iniciar este processo, é importante que ambas as partes conversem para tentar resolver a situação de maneira amigável. Porém, se o locador desejar seguir com a ação de despejo, ele pode! Visto que, este é um direito assegurado pelo código.

Depois de iniciado este processo, o nome do locatário é direcionado para os órgãos de proteção ao crédito, como o Serasa. E, se a locação contar com algum tipo de garantia locatícia, ela é utilizada para suprir o pagamento das despesas em atraso. Assim, a rescisão de contrato é evitada e a locação pode ser retomada normalmente.

Entretanto, nos casos em que a locação foi realizada sem uma garantia locatícia, é emitida uma liminar para o inquilino. Neste documento, ele é convocado a deixar o imóvel dentro do prazo de 15 dias. Pois, o local voltará para posse do proprietário.

Pagamento de taxas

Segundo os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, o locador e locatário são obrigados a realizar o pagamento de taxas do imóvel. Porém, cada parte é responsável por uma contribuição específica, que serão explicadas abaixo.

Cabe ao proprietário o pagamento de taxas referentes a impostos da propriedade e administração do imóvel, quando a locação ocorre por meio de uma imobiliária. Bem como, as despesas extraordinárias de condomínio, que correspondem a gastos casuais, tais como:

  • Fundo de reserva;
  • Indenizações trabalhistas pela dispensa de empregados anteriores ao início da locação;
  • Reformas ou pintura do empreendimento;
  • Instalação de equipamentos que compõe a infraestrutura do condomínio, incluindo setores de segurança, lazer e comunicação interna;
  • Dentre outros.

Enquanto que, os pagamentos realizados pelo inquilino são referentes as taxas ordinárias. Ou seja, despesas recorrentes e indispensáveis para o funcionamento do condomínio, entre as principais temos:

  • Manutenção dos ambientes e equipamentos de uso comum da área de lazer;
  • Salários e contribuições dos prestadores de serviços do condomínio, como: porteiros, seguranças e agentes de limpeza;
  • Reparos das instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, por exemplo: postes de energia, bueiros e torres de comunicação;
  • E outras coisas mais.

Essa divisão de responsabilidades é importante. Assim, nenhuma das partes é favorecida de maneira indevida e mantêm-se o equilíbrio na relação entre locador e locatário.

Você pode acessar mais detalhes sobre este tópico da Lei do Inquilinato por aqui.

Reajuste de aluguel

De modo geral, alteração do valor de aluguel pode acontecer anualmente em todo aniversário de contrato ou na renovação do mesmo. Contudo, ela deve seguir alguns parâmetros previstos pela lei, a fim de evitar a prática de valores abusivos.

Sendo assim, o reajuste deve ser calculado com base em um índice de inflação definido em comum acordo pelo locador e locatário. Entre as principais opções usadas nos contratos atuais temos:

  • IGPM (Índice Geral de Preços e Mercado);
  • IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo);
  • INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).

Com o índice descrito em contrato, ambas as partes devem respeitá-lo. Principalmente o proprietário do imóvel, que deve avisar antecipadamente sobre a sua aplicação, para não atrapalhar as finanças do inquilino.

Também é importante ressaltar, que apesar do reajuste ser determinado pela Lei do Inquilinato, isso não impede que o locador e locatário possam negociar o valor do aluguel. Especialmente, nas épocas em que os índices de inflação apresentarem aumentos acima da média do mercado, que podem impedir a continuidade da locação.

Renovação de contrato

A maioria dos contratos de locação no país têm vigência de 30 meses, que é equivalente a 2 anos e 6 meses de duração. Todavia, em alguns casos, esse prazo pode ser menor ou maior, dependo do tipo de locação ou vontade do proprietário do imóvel.

De qualquer forma, a Lei do Inquilinato determina que ambos os contratos podem ser prorrogados por tempo indeterminado ou não. Mas, tal decisão deve ser combinada formalmente entre locador e locatário, com a intenção de garantir a validade do acordo.

Nas circunstâncias em que nenhuma das partes tiver interesse em dar continuidade com a locação, é preciso dar entrada no processo de rescisão de contrato. Sendo que, nestes casos, o inquilino terá o prazo de 30 dias para deixar o local.

Neste artigo, não daremos maiores detalhes sobre como funciona o encerramento do contrato de locação. Pois, já temos um post completo sobre o tema por aqui, você pode acessá-lo por aqui: Entenda como funciona a rescisão do contrato de aluguel!

Modificações no imóvel

De acordo a Lei do Inquilinato, o inquilino não pode modificar interna ou externamente o imóvel sob nenhuma circunstância sem a autorização do proprietário. Afinal, o local está sob posse temporária do mesmo e deve devolvido para o locador nas mesmas condições do início da locação.

Entretanto, existem situações em que é necessário que o imóvel passe por reformas ou melhorias por alguma razão. Logo, cabe a lei e ao contrato de locação interpretar de quem são as responsabilidades por tais ações, como explicaremos a seguir.

Manutenções estruturais com a finalidade de reparar problemas anteriores a locação vigente são obrigações do proprietário. Pois, constata-se que o locatário não tem culpa sobre o ocorrido.

Por isso, é importante fazer a vistoria de entrada e saída de inquilinos, para garantir a integridade do imóvel para os próximos moradores. Se você quiser saber mais sobre esse tema, acesse ao artigo que fizemos contando tudo o que você precisa saber sobre vistoria de imóveis.

No entanto, o inquilino também é obrigado a realizar consertos destinados a reparação de danos causados por ele mesmo no imóvel.  Visto que, é dever do locatário zelar pela conservação e manutenção da residência, segundo a Lei do Inquilinato.

Ademais, se a propriedade sofrer modificações indevidas, sem o consentimento do locador, ele pode solicitar o encerramento do contrato de locação e a restituição do imóvel a sua forma original. Bem como, o pagamento de multa, devido à quebra de uma das cláusulas do contrato.

Portanto, sempre converse com o seu locador antes de fazer qualquer alteração em um imóvel alugado!

Afinal, por que a Lei do Inquilinato é tão importante?

Agora que você conheceu os principais pontos da Lei 8.245, é válido ressaltar que ela visa formalizar as locações realizadas no Brasil.

Pois, os contratos de aluguéis não podem utilizar outros estatutos para assegurar garantias aos envolvidos na locação. Uma vez que, a Lei do Inquilinato cumpre essa função!

Contudo, em salvas exceções, o Código de Defesa do Consumidor ou o Código Civil podem ser usados para complementar os dizeres da Lei do Inquilinato. Dessa forma, é possível evitar situações que acarretem problemas ou prejuízos aos envolvidos na transação.

Sendo assim, ela é extremamente necessária em um país onde o número de locações está crescendo cada vez mais! Visto que, através dela é possível assegurar transparência e segurança das negociações tanto para o locador quanto para o locatário.

Conte com a ajuda nossa ajuda!

Além da Lei do Inquilinato, também é indispensável contar com a ajuda de profissionais qualificados na hora de procurar pelo imóvel ideal para alugar.

Por essa razão, recomendamos que você contate uma imobiliária neste momento. Porque, ela poderá dar as orientações necessárias para que você alugue o imóvel perfeito com mais tranquilidade e segurança.

Temos uma unidade exclusiva para locação em Itu, que conta com uma equipe preparada para te ajudar com essa tarefa. Assim como, um setor jurídico especializado em direito imobiliário, que está sempre à disposição para responder dúvidas.

Inclusive, recomendamos a leitura do artigo sobre 10 benefícios exclusivos dos nossos clientes, caso você queira conhecer um pouco mais sobre o nosso trabalho. Ou fale com a nossa equipe de locação através da Atendimento do WhatsApp pelo número: (11) 95836-0388.

Ficou com alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Comente aqui, vamos adorar responder às suas perguntas!

Esperamos que este conteúdo tenha sido útil para você e até próximo post! 👋