Para que a venda de um imóvel adquirido por herança seja um negócio jurídico seguro para ambas as partes, deve-se observar as determinações legais.
Os bens da herança vêm da transmissão dos direitos e propriedade mediante um inventário, que é previsto e regulado pelo Código Civil, do artigo 1991 ao 2027, assim como a sucessão consta do artigo 1784 ao 1990.
Ocorrendo a morte, os herdeiros legítimos e testamentários desde já adquirem os direitos dos bens deixados. O inventário é o procedimento que regulariza a situação documental do bem, podendo ser judicial, ou seja, homologado por um juiz de direito, ou extrajudicial, aquele feito em cartório. Ele materializa o direito dos bens. Em outras palavras, os direitos já existem, faltando apenas sua regularização.
Para ser alienado um bem adquirido via inventário, deve-se observar primeiro a conclusão dos procedimentos judiciais ou extrajudiciais do mesmo. É emitido o formal de partilha, o documento que se leva ao registro de imóveis para regulamentar a propriedade do bem a seus legítimos herdeiros.
Com a devida averbação do formal de partilha junto à matrícula do imóvel, ficam, também, oficializados os herdeiros legais e a cota parte de cada um. Assim, podemos saber todos os proprietários e quando cada um tem de direitos sobre os bens.
Deve ser observado que, apesar dos bens adquiridos via herança não se misturarem na comunhão do casamento ou da união estável, dependendo do regime adotado pelas partes, ainda é necessária a anuência do cônjuge para a venda de imóveis, nos termos do artigo 1.647 do Código Civil. Tal anuência é conhecida como “outorga uxória” e nada mais é que a concordância para a venda.
Também deve-se considerar que o pagamento deve ser feito a cada herdeiro na exata cota da sua parte, nos termos dos artigos 308 a 312 do Código Civil, sob pena de não ser considerado válido. Tal risco é popularmente conhecido pelo ditado “quem paga mal paga duas vezes”.
Como um inventário tem procedimentos morosos, acabam ocorrendo vários fatos antes da sua conclusão. Portanto, devemos também respeitar o princípio da continuidade registral, que é a ordem cronológica dos fatos que envolvem as partes ou o imóvel. Ou seja, o que acontece de fato deve ser transcrito em direito junto à matrícula do imóvel. Todos os atos que aconteceram antes da conclusão do inventário e que não foram abarcados pelo mesmo devem ser registrados antes da alienação.
Adquirir bens imóveis antes da conclusão do inventário e da expedição do formal de partilha pode gerar um grande risco ao comprador, pois os bens deixados respondem pelas dívidas do falecido e, feita a partilha, cada herdeiro responde por elas dentro das forças da herança e na proporção da parte que lhe coube, conforme o artigo 796 do Código de Processo Civil.
Além disso, antes da emissão do formal de partilha, não se sabe quem são os legítimos herdeiros ou a cota parte dos direitos de cada um. Podem surgir herdeiros não registrados, ou de outros relacionados ao falecido. Pode ainda se verificar que a divisão na alienação do imóvel não foi feita de forma correta.
Por fim, se existir menores de 18 anos que receberão bens ou não existir a concordância na divisão por todos os herdeiros, a venda poderá ser anulada, por ser obrigatório um alvará judicial autorizando a venda do bem para garantir que os direitos de todos sejam respeitados.
Conclui-se que a venda de imóvel adquirido por herança, se realizada antes do formal de partilha, exige alguns cuidados específicos. Deve-se cumpri-los para garantir a validade da venda e não trazer prejuízos aos envolvidos.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
