O que seria um “contrato de gaveta”?
Contrato de gaveta é nada mais do que um compromisso particular entre as partes, onde temos a figura do compromissário comprador de um lado, e do promitente vendedor do outro, com objetivo de alienar um bem imóvel.
Um contrato particular não tem força de escritura pública, exceto o bancário. A lei deixa claro que um mero contrato particular não tem força de transferência de propriedade, conforme o Artigo 1.245 do Código Civil, que determina que ela se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no registro de imóveis. Ou seja, apenas registrando o título translativo, que é a escritura pública ou o contrato bancário com força de escritura pública, o indivíduo se torna proprietário. Até então, é detentor apenas de uma promessa de compra e venda.
Art. 1.245 CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Para que serve, então, o contrato de gaveta?
Serve para expressar a vontade das partes na negociação imobiliária, deixando expressos a forma da negociação, os prazos, a posse, os pagamentos. Em outras palavras, tudo que for relevante para a compra e venda. Todavia, sempre deve ser precedido de uma escritura pública ou contrato bancário com força de escritura pública para que seja realizada a transferência da propriedade.
Quais os riscos?
O real risco se encontra no engavetamento deste contrato, ou seja, o não prosseguimento para a transferência da propriedade. Era muito comum este ato antigamente, o que ocasionava inúmeras ações de usucapião para tentar regularizar a situação, além de falhas tentativas de achar o promitente vendedor, que em muitos casos já havia falecido, sem a existência de um inventário.
Na maioria dos casos, o compromissário comprador ficava totalmente desamparado juridicamente em relação à compra do imóvel. Tinha apenas os direitos, sem a propriedade. Dessa forma, estavam impedidas novas alienações do bem, sua regularização edificativa e sua disponibilidade para garantias.
Outro grave risco de não efetivar a transferência da propriedade para seu nome é deixar o imóvel exposto a dívidas de terceiros, pois a matrícula do bem ainda constará em nome do antigo proprietário e toda dívida que ele contrair poderá recair sobre o bem. Pode ocorrer, inclusive, a evicção de direitos, que é a perda de um bem por ordem judicial ou administrativa em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição.
O contrato de compra e venda de imóvel é algo sério, envolvendo grandes somas pecuniárias e bens de alto valor. Deve ser elaborado apenas por um profissional habilitado, que sabe de todas as leis e regras, e pode garantir a segurança jurídica da negociação. A Silvana Carvalho Imobiliária conta com um advogado especialista em Direito Imobiliário para oferecer todo o apoio necessário. Entre em contato para ser atendido por nossa equipe de especialistas.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
