Ao adquirir uma casa, um apartamento ou um terreno, é possível que você encontre alguns problemas comuns na regularização de imóveis. Por isso, é primordial verificar a regularidade documental.
Primeiramente, temos que conferir a matrícula do imóvel, que é o documento individualizado do bem, como se fosse um CPF. Nele, estão inclusas todas as nuances e os fatos registrados em ordem cronológica, desde a constituição do loteamento até os dias atuais, conjuntamente com o espelho de IPTU do ano vigente emitido pelo ente municipal, que nos dará todas as informações necessárias para conferência.
Quais são os maiores problemas e irregularidades documentais encontrados nos documentos dos imóveis?
Constrições legais:
São penhoras, hipotecas, arrestos, sequestros do bem imóvel, constrições que inviabilizam a venda e geram riscos ao compromissário comprador, podendo até o mesmo perder para terceiros o bem imóvel após sua compra;
Irregularidades construtivas:
Muitos imóveis não estão registrados com a metragem real existente edificada, seja total ou parcial, mas ela deve estar registrada em sua totalidade junto à matrícula do imóvel. Geralmente, a metragem se encontra descrita no espelho de IPTU atual do bem, devendo estar igual ao registro da matrícula;
Propriedade registrada:
O promitente vendedor deve estar com seu nome registrado como proprietário junto a matrícula do imóvel, pois, nos termos do artigo 1.245 do CC, só é proprietário quem registra. Não tendo o registro, deve-se apresentar a cadeia de sucessão dos direitos como prova da titularidade;
Estado civil:
O promitente vendedor deve ter registrado junto à matrícula do imóvel o seu atual estado civil, seja casado, divorciado, viúvo, separado. Devido ao princípio da continuidade registral e segurança jurídica, devem assinar a venda aqueles que realmente forem proprietários ou anuentes decorrentes da lei;
Sucessões:
Todo e qualquer inventário que traga direitos sobre o bem, seja judicial ou extrajudicial, deve estar registrado perante a matrícula do imóvel, mediante a averbação do formal de partilha. Este é o documento correspondente que traz os legítimos titulares dos direitos sobre o bem, ou seja, diz quem realmente são os proprietários;
Alienação fiduciária ou cláusula resolutiva:
É a propriedade gravada com uma restrição decorrente da alienação anterior feita mediante um parcelamento. Todavia, para ocorrer a venda novamente, o imóvel deve estar quitado, ou devem as parcelas estar em dia, sob pena de até a propriedade já não ser mais do promitente vendedor, como no caso da consolidação da propriedade em nome da parte credora por atraso no pagamento da alienação fiduciária.
Tendo-se em vista os inúmeros problemas comuns na regularização de imóveis, deve-se sempre estar assistido por um advogado especialista na área. O Grupo Silvana Carvalho tem em sua equipe profissionais devidamente habilitados, garantindo que todos os clientes possam fazer uma compra segura, sem riscos e aborrecimentos, e desfrutar com tranquilidade do seu bem imóvel.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
