Lei de Zoneamento Urbano

A Lei de Zoneamento Urbano, ou apenas Lei de Zoneamento, é elaborada conforme o Plano Diretor Estratégico (PDE) de cada município. É, nos termos da Constituição Federal, interesse local. Portanto, cada ente municipal tem a liberdade para adequar suas necessidades de parcelamento, uso e ocupação do solo por lote e quadra.

Esta Lei é um conjunto de regras de parcelamento, uso e ocupação do solo que define as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade, como área residencial, comercial, industrial e mista. Além disso, tem a pretensão de preservar patrimônios naturais ou áreas de interesse cultural e garantir a manutenção de centros históricos, bem como métodos e formas de implantação de edificações nos lotes.

Para entender melhor, temos que compreender o que significa parcelamento, uso e ocupação.        

Parcelamento: O dimensionamento do lote e as regras para divisão dos lotes e glebas.

Uso: As atividades permitidas no lote.

Ocupação: Regras para ocupação do lote.

Dentro do setor Imobiliário, é essencial dominar as diretrizes do zoneamento urbano, principalmente para construtoras, incorporadoras, empreendedores individuais e investidores. 

A Lei deve ser elaborada com a participação da população junto ao Município, assim atendendo aos objetivos dos cidadãos em relação às pretensões da administração pública. A Lei também é necessária para ordenar o crescimento urbano, pois há o risco de ocupação desordenada, com degradação ambiental e habitação em locais perigosos e sujeitos a deslizamento.

O Zoneamento também regula outros aspectos:

• O tipo da edificação possível de se implementar na zona urbana: residencial, comercial, industrial ou mista.
• O tamanho mínimo do lote: a metragem mínima de cada lote em cada região da cidade.
• A taxa de ocupação máxima permitida: a porcentagem máxima edificativa que poderá ser feita em cada lote e quadra.
• O índice ou coeficiente de aproveitamento: a porcentagem máxima permitida para edificação no lote, dado o fato de que pode existir uma área ambiental, que não entrará no coeficiente de aproveitamento.
• A taxa de permeabilidade: taxas das áreas permeáveis e não permeáveis.
• A altura máxima da construção ou gabarito: a altura máxima da edificação, com número de andares permitidos e metragem máxima de cada andar.  
• Os afastamentos mínimos frontais, laterais e de fundos: recuos mínimos, frontais, laterais e de fundos em relação aos limites de cada terreno. 
• As características estéticas: a harmonia entre fachadas, como nos casos de centros históricos.

A Lei de Zoneamento Urbano deve ser revista de forma periódica e participativa para se adequar à realidade fática do município e da comunidade. Afinal, está presente nas áreas financeira, industrial, residencial, comercial e em outras que afetam diretamente a população.  

Vale destacar que fazer edificações ou parcelamentos de solo em desacordo ao previsto no zoneamento urbano acarreta embargos de obra, multas administrativas, sanções e até prisões em alguns casos, como os ambientais.    

Os loteamentos fechados também são obrigados a seguir todas as determinações legais do zoneamento urbano municipal e a regular, dentro do Condomínio ou Associação, as matérias que a Lei deixa a cargo dos entes que vão constituir os loteamentos fechados.        

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Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho