Vender imóvel alugado
Marketing | Grupo Silvana Carvalho

É possível vender um imóvel alugado?

Primeiramente, antes de tentar vender um imóvel alugado, temos que respeitar o Direito de Preferência do Inquilino, nos termos do Artigo 27 da Lei 8245/91. Por ele, o locatário tem o direito de adquirir o imóvel em iguais condições e valores que o locador vai ofertar a terceiros no mercado. Isso se aplica a todas as formas de venda a terceiros, seja uma mera promessa ou uma escritura pública.  

 

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

 

O direito de preferência deve ser dado ao locatário de forma inequívoca, sob pena de não ter validade. Forma inequívoca é a que não permite dúvidas, enganos, erros, ambiguidades ou duplos sentidos, ou seja, o inquilino deve receber de forma que possa realmente manifestar seu interesse ou não em adquirir o imóvel. O meio mais utilizado para tal comunicação é o envio de uma carta com aviso de recebimento. 

 

Ao receber a comunicação, o inquilino terá, nos termos do Artigo 28 da Lei do inquilinato, o prazo de trinta dias para manifestar seu interesse, sob pena de prescrever seu direito. Ocorrendo a aceitação da proposta pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarretará a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados.

 

Porém, o que acontece se o locatário for preterido em seu direito, ou seja, o imóvel for vendido sem que seja lhe dado o direito de preferência?

A Lei de Locação explica as consequências jurídicas: o inquilino tem o direito de, além de cobrar do locador as perdas e danos causados, depositar o preço e as demais despesas do ato de transferência do imóvel e haver para si o imóvel locado, desfazendo, então, a venda do locador a terceiros. Todavia, isso deverá ser feito dentro do prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis local, e desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel, nos termos do Artigo 33 da Lei do inquilinato.

               

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

 

Vendido o imóvel, qual é o prazo do inquilino para entregar o bem ao novo proprietário? 

Conforme estabelecido no Artigo 8º da Lei de Locação, o inquilino terá o prazo máximo de noventa dias para a desocupação do imóvel. O locador deve denunciar o contrato no prazo de noventa dias contados do registro da venda junto à matrícula do imóvel ou do compromisso. Após esse prazo, existirá a concordância do locador na manutenção da locação.

 

A Lei do inquilinato ressalva uma única hipótese de o terceiro adquirente ter de que respeitar o prazo contratual da locação até seu término. Essa exceção é muito utilizado para as locações comerciais ou não residenciais, tendo que estar presentes todos os seguintes requisitos para ter validade: i) apenas locações por tempo determinado; ii) o contrato deve conter cláusula de vigência em caso de alienação, iii) estar averbado junto à matrícula do imóvel. Faltando qualquer um dos requisitos, não existirá a obrigação do terceiro adquirente de respeitar o contrato de locação.      

   

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

  • 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindose, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

 

A Lei do inquilinato também não impõe ao locador qualquer multa pela alienação do imóvel no curso da locação. Portanto, ela não é devida a não ser que haja estipulação contratual em contrário. 

 

Deve-se observar que o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para se garantir a segurança do negócio jurídico e evitar desgastes para as partes, seja ao vender um imóvel alugado ou em qualquer outra operação imobiliária. O Grupo Silvana Carvalho tem um profissional especialista acompanhando os procedimentos, pronto para prestar o auxílio necessário. Entre em contato para ser atendido por nossa equipe e contar com apoio em todas as fases da transação.

 

Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho