Contrato de compra e venda de imóvel

Um contrato de compra e venda nada mais é do que um compromisso entre as partes, onde temos a figura do compromissário comprador de um lado e a do promitente vendedor do outro.

Quando falamos de compra e venda de imóveis, um mero contrato particular não tem força de transferência de propriedade. O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no registro de imóveis. Ou seja, apenas registrando o título translativo, que é a escritura pública ou o contrato bancário com força de escritura pública, o indivíduo se torna proprietário. Até então, era detentor apenas de uma promessa de compra e venda.      

Art. 1.245 CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Para que, então, é utilizado um contrato particular? Para determinar as obrigações e os compromissos entre as partes, a forma da negociação, os prazos, a posse, os pagamentos e tudo mais que for relevante para a concretização da negociação.

Quais são os requisitos mínimos que devem constar num instrumento particular de compra e venda?

1. Qualificação das partes: todos os dados do compromissário comprador e do promitente vendedor;
2. Descrição do imóvel: o mesmo deve ser descrito de forma completa, com suas medições e confrontações, metragem edificada, número do registro, inscrição municipal, lote e quadra, entre outras;
3. Declaração do promitente vendedor: deve-se declarar que o imóvel está livre para ser transacionado, ou seja, não existe nada que impeça ou traga risco a negociação, que o vendedor desconhece qualquer ação que recaia sobre a compra e venda, etc; 
4. Valor da negociação: informações do valor total da negociação, forma e prazos de pagamento;
5. Posse: deve-se deixar determinada a data da posse, ou seja, quando serão transferidos os direitos sobre o imóvel, lembrando que a posse será precária, por depender de uma obrigação do comprador, ou definitiva, pois ocorre sem vícios ou obrigações pendentes;
6. Vistoria do imóvel: é a forma clara em que o imóvel será entregue, bem como a determinação legal da garantia do mesmo;    
7. Certidões: são a prova da regularidade do imóvel e do promitente vendedor. Devem ser listadas todas as certidões necessárias para segurança jurídica da negociação e a data para apresentação;
8. Fato gerador dos impostos e taxas: tem de ser determinada a data na qual o compromissário comprador passará a ser responsável pelas custas sobre o imóvel, ou seja, a data de incidência da obrigação de pagamento, que normalmente é atrelada à data da posse;
9. Caráter de efetividade ou desistência do compromisso: a grande maioria dos compromissos de compra e venda é feita de forma definitiva, ou seja, irretratável e irrevogável, não permitindo às partes arrependimento, dando um caráter definitivo ao negócio jurídico. Todavia, de acordo com o artigo 420 do Código Civil, se for determinado o direito de arrependimento, as consequências seguirão os termos do artigo:  

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

10. Multas: são a consequência em caso de descumprimento das obrigações determinadas pelas partes. Há a multa moratória, decorrente do atraso da obrigação, e a multa compensatória, para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato;       
11. Foro: determinação do local em que será discutido judicialmente qualquer litígio sobre a compra e venda do imóvel; e
12. Assinatura das partes e testemunhas: todas as partes envolvidas devem comparecer assinando o instrumento de contrato, bem como duas testemunhas para dar o caráter de título executivo extrajudicial ao documento.

Além dos requisitos mínimos, cada negociação de compra e venda tem suas peculiaridades, ou seja, os requisitos necessários para aquela negociação específica, que devem ser abarcados no instrumento particular de compra e venda, para segurança das partes.

O contrato de compra e venda de imóvel é algo sério, envolvendo grandes valores pecuniários e bens de alto valor. Deve ser elaborado apenas por profissional devidamente habilitado, um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois o direito é um ramo muito amplo e complexo e apenas um profissional devidamente capacitado sabe de todas as leis e regras e pode levar segurança jurídica à negociação. 

Comprar ou vender um imóvel sem a participação de advogado especialista em Direito Imobiliário pode trazer inúmeras consequências jurídicas, como perda do bem por dívidas do vendedor, aborrecimentos pela transferência de dívidas de IPTU e Condomínio pela não verificação, falta de boa-fé do comprador pela não emissão das certidões corretas, não recebimento dos valores do vendedor, falta de consenso das partes pela não determinação das obrigações, confisco do bem pela Receita Federal, perda do bem por ação judicial, perdas dos valores pagos pelo pagamento a quem não é devido, entre muitos outros riscos.

Na Imobiliária Silvana Carvalho contamos com um profissional devidamente habilitado com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário e que garantirá a segurança jurídica da negociação. Entre em contato para ser atendido por uma equipe especialista.

Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 | Grupo Silvana Carvalho