Neste artigo, explicaremos tudo o que você precisa saber sobre rescisão de contrato de aluguel. Então, se você tem dúvidas sobre esse assunto continue lendo para saber mais!
Geralmente, quando as pessoas pensam em alugar um imóvel para morar, elas pensam em ocupar o local por um bom período de tempo. Por isso, grande parte dos contratos de aluguel costumam ter duração de 30 meses. Entretanto, em alguns casos é preciso encerrar o contrato de locação antes do tempo, devido algum motivo, seja por parte do inquilino ou do proprietário do imóvel.
A grande questão é que existem vários motivos que podem levar alguém a dar entrada na rescisão de contrato de aluguel. Afinal, cada situação é diferente uma da outra e exige um tratamento diferente, conforme diz a Lei do Inquilinato e as cláusulas do contrato de locação.
Como sabemos que esse processo levanta várias dúvidas, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre rescisão de contrato de aluguel. É só continuar lendo o nosso texto!
A importância do contrato de locação
Primeiramente, antes de falarmos sobre rescisão de contrato de locação precisamos explicar a relevância do contrato de locação.
O contrato de aluguel de um imóvel é o documento mais importante de todo o processo de locação. Pois, ele estabelece quais são os deveres e direitos do proprietário do imóvel e do inquilino. Também determina as penalidades adequadas para as partes, caso ocorra o descumprimento das cláusulas previstas no documento.
Dessa forma, podemos concluir que o contrato de locação é essencial para estabelecer um vínculo entre locador e locatário. Assim, é possível garantir uma locação segura para todos os envolvidos!
Agora que você já sabe o funcionalidade do contrato para alugar um imóvel, vamos prosseguir para o próximo tópico deste artigo.
Rescisão de contrato de aluguel
Como citamos acima, a rescisão do contrato de aluguel ocorre quando é preciso encerrar a locação do imóvel antes do tempo previsto por alguma razão. Sendo que, isso pode acontecer em diversas situações, tanto por parte do proprietário do imóvel quanto pelo inquilino.
Por essa razão, separamos uma lista com os principais motivos que levam as pessoas a cancelar o contrato de locação. Confira a seguir:
Motivos que levam ao encerramento do contrato
Proprietário do imóvel
O proprietário do imóvel pode dar início ao encerramento a locação do imóvel em 3 momentos, sendo eles:
- Caso precise utilizar o imóvel para moradia;
- Ocorra a quebra de alguma cláusula prevista no contrato, tais como: reformas não autorizadas, utilização indevida da propriedade, falta de pagamento do aluguel ou despesas do imóvel (água, luz, taxas de condomínio e IPTU) ou depredação do local;
- Após o vencimento do contrato, caso o mesmo não tenha sido prolongado ou o inquilino não tenha deixado o imóvel.
Na primeira situação, se durante o período em que o imóvel estiver alugado, o proprietário do local precisar utilizá-lo, ele pode solicitar o fim do contrato a qualquer momento. Porém, o mesmo precisa informar para a imobiliária e o inquilino que retomará o imóvel, pois é preciso conceder um prazo para que o locatário deixe o local. Nesses casos, o locador só paga multa se a mesma estiver descrita no contrato de locação.
Nos casos em que ocorrer a quebra de alguma cláusula contratual, o proprietário também pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel. Pois, compreende-se que locatário deixou de cumprir com seus deveres durante a locação e está prejudicando o locador e sua propriedade.
Por fim, outro motivo que pode ocasionar na interrupção da locação é o vencimento do contrato. Por exemplo, se o contrato tem duração de 30 meses e inquilino permanece no imóvel após esse período sem prolongar o contrato, o proprietário pode tomar o imóvel de volta.
Portanto, neste caso, é cobrada a multa contratual por parte do inquilino. Já que, entende-se que ele não deu entrada na renovação do contrato. Mas, fora essas situações, o locador não pode solicitar a rescisão do contrato e deve aguardar o término da locação para retomar o imóvel.
Inquilino
Assim como o proprietário do imóvel, o inquilino pode encerrar o contrato de aluguel a qualquer momento. Entre as razões que podem levar a tal ação temos:
- Mudança de cidade por motivo de trabalho;
- O inquilino precisa sair do imóvel devido algum problema estrutural;
- O inquilino decide sair do imóvel.
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos casos em que o inquilino precisa encerrar a locação devido a mudança de trabalho para uma outra cidade não existe a cobrança da multa contratual. Porém, é necessário é comprovar essa mudança com documentos. Além de que, também é preciso avisar o proprietário sobre a desistência com 30 dias de antecedência.
Outro caso em que não há a cobrança da multa contratual é quando o inquilino precisa deixar o imóvel por causa de algum problema estrutural. Mas, essa multa só não é cobrada quando é comprovado que o problema é devido a uma ação anterior a locação vigente. Por esse motivo que é preciso realizar a vistoria de entrada no início da locação do imóvel.
Inclusive, recentemente escrevemos um artigo explicando a importância da vistoria de imóveis para locação.
Quando a interrupção do contrato se deve porque o locatário decide sair do imóvel por algum motivo pessoal, é cobrada a multa contratual. Sendo que, esta é calculada de acordo com o tempo que falta para a locação ser concluída, conforme previsto no contrato.
São muitos motivos que podem nos levar a encerrar um contrato de locação, não é mesmo? Mas, ficou bem mais fácil entender o que acontece em cada situação. Então, vamos seguir para o próximo tópico deste texto que é a multa contratual.
Multa contratual
A multa contratual está presente vários tipos de contratos e define os valores que devem ser pagos nos casos em que o contrato é infringido. Logo, ela é uma medida de segurança que ajuda a assegurar que nenhuma das partes envolvidas no contrato sofrerá prejuízos.
Por isso, a multa contratual é tão importante para os contratos de locação e está presente em todos os contratos que emitimos!
Entretanto, isso não quer dizer que ela pode ser aplicada em todas situações de rescisão de contrato de locação. Visto que a multa só pode ser aplicada em alguns casos, conforme citamos nos exemplos acima.
Mas, no final das contas, você deve estar se perguntando: como é calculada a multa contratual da rescisão de contrato de aluguel?
Fique tranquilo, porque vamos te explicar sobre isso.
Como é calculada a multa contratual?
Segundo a Lei do Inquilinato, não existe nenhum valor pré-estabelecido como padrão para as multas contratuais de locações de imóveis. Visto que, cada imóvel possui características e valores únicos. Dessa forma, a multa contratual tem como base o valor cobrado de aluguel e é proporcional ao tempo que falta para o contrato chegar ao fim.
Para exemplificar considere a seguinte situação:
O valor do seu aluguel é de R$ 1.000,00 e o seu contrato tem duração de 30 meses. Porém, você precisará encerrar o contrato após ficar 5 meses no imóvel, pois decidiu mudar para um imóvel maior. Logo, esse motivo é cabível de multa e ela será calculada em cima dos 25 meses restantes da locação, conforme o cálculo abaixo:
R$ 1.000,00 (valor do aluguel) x 3 (base do cálculo) = R$ 3.000 R$ 3.000,00 / 30 (meses de contrato) = R$ 100,00 R$ 100,00 x 25 (meses faltantes) = R$ 2.500,00 de multa
Portanto, o valor da multa que deverá ser paga pelo inquilino é de 2.500 reais aproximadamente. Pois, na verdade, consideramos o cálculo com os dias exatos de entrada e saída do inquilino no imóvel.
O que a vistoria tem a ver com a rescisão?
Na verdade, a vistoria de imóvel é um fator muito significante na hora de encerrar o contrato de locação. Visto que, a residência deve ser devolvida para o proprietário nas mesmas condições do início da locação.
Contudo, isso nem sempre acontece! O que acaba gerando problemas entre proprietário e inquilino. Além de poder atrasar o processo de rescisão de contrato de aluguel.
Em vista disso, é extremamente importante ter a ajuda uma imobiliária neste processo. Pois, ela será responsável por realizar uma vistoria no imóvel para comparar o estado atual com o documentado no laudo de entrada da locação. E, caso seja encontrada alguma irregularidade, o inquilino será notificado para providenciar o reparo necessário.
Aliás, a vistoria também é conveniente para verificar se o imóvel passou por alguma reforma ou melhoria durante o período em que esteve locado. Porque, caso isso seja constatado é necessário realizar uma negociação com o proprietário do imóvel. Já que, ele pode solicitar que o inquilino deixe o local como estava antes.
Entretanto, nas situações em que a melhoria foi negociada previamente, o locador não pode solicitar que o inquilino volte atrás. Logo, o imóvel permanecerá com as alterações feitas pelo locatário.
Para encerrar este tópico, é válido ressaltar também que a rescisão do contrato de locação só é finalizada após a vistoria comprovar que está tudo certo com o imóvel.
Portanto, se você pretende encerrar seu contrato de locação em breve atente-se ao estado de conservação do imóvel. Não se esqueça de fatores como: pintura, manutenções regulares e limpeza da propriedade. Afinal, esses são os principais fatores de reprova na vistoria de saída e acabam atrasando o processo de rescisão.
Como encerrar o contrato de locação com segurança?
Chegou a hora de saber como realizar a rescisão do seu contrato de locação com segurança. Então, separamos 4 dicas para ajudar você com essa tarefa.
Dica 1: Notifique sobre o seu interesse em encerrar o contrato com antecedência
Antes de sair do imóvel é necessário notificar a imobiliária e o proprietário da residência sobre o seu interesse em encerrar o contrato de aluguel. Para isso, contate-os com 30 dias de antecedência.
Dessa forma, vocês terão tempo hábil para dar entrada na rescisão de contrato de aluguel. Também será possível realizar a sua mudança de maneira organizada e tranquila.
Dica 2: Mantenha o imóvel de acordo com as condições do início da locação
Como dissemos anteriormente, manter o imóvel em ordem é essencial para dar início a rescisão do contrato de aluguel. Por isso, observe como está a infraestrutura do local, se algum item precisa de manutenção e faça uma faxina geral no imóvel.
Assim, você mantém a integridade do imóvel em dia para devolvê-lo ao proprietário da mesma forma como recebeu. Da mesma forma, ajuda a acelerar o processo de saída da residência e questões envolvendo a vistoria do imóvel.
Dica 3: Agende a vistoria de saída
Novamente, vamos frisar a relevância da vistoria do imóvel no processo de rescisão de contrato de aluguel. Posto que, ela é vital para garantir que o locador e locatário não sofram nenhum prejuízo.
Dessa forma, é necessário que a parte responsável por solicitar o encerramento do contrato agende previamente a vistoria para verificar as condições do imóvel. Para fazer isso é bem simples! Pois, você pode realizar esse agendamento no momento em que informar sobre o interesse de encerrar o contrato de locação. Assim, todos os processos ficam alinhados e podem ser resolvidos com mais rapidez.
Dica 4: Solicite a transferência de titularidade das contas do imóvel para o nome do locador
Para finalizar as nossas dicas, temos a questão da transferência de titularidade das contas do imóvel. Uma vez que, essa ação é essencial para evitar que o proprietário do imóvel tenha problema com contas em atraso após a sua saída do imóvel.
Logo, lembrem-se de avisar as empresas prestadoras de serviço sobre a sua saída do imóvel!
Em alguns casos, será preciso cancelar os serviços que não forem de responsabilidade do proprietário, como telefone e TV a cabo, por exemplo. Mas, em outros casos, basta transferir as contas para o nome do locador, como as contas de eletricidade e água.
Essa é uma tarefa bem simples de se fazer, mas, nem todas as imobiliárias fazem esse tipo de serviço. Todavia, a nossa equipe de locação realiza esse procedimento em todas as nossas negociações. Pois, sabemos da importância desse procedimento e que ele pode acarretar em vários problemas quando não é feito corretamente.
Ufa! A rescisão de um contrato envolve várias questões e muita informação, não é mesmo? Mas, agora você aprendeu tudo sobre o assunto e está pronto para encerrar o seu contrato sem dores de cabeça!
No entanto, se ainda ficou alguma dúvida sobre o assunto você pode falar com a nossa equipe de locação pelo telefone (11) 2222-2868. Temos uma central de atendimento no WhatsApp também, fale pelo número: (11) 95836-0388
Ou, se preferir, é só perguntar pra gente através dos comentários. Fazemos questão de responder a todos eles e esperamos você no nosso próximo post.
