Quando se trata da venda de imóvel envolvendo herdeiro menor, é crucial compreender os aspectos legais envolvidos. De acordo com o Artigo 5º do Código Civil, consideram-se menores aqueles que não possuem capacidade civil, ou seja, indivíduos com idade inferior a 18 anos, exceto os maiores de 16 anos emancipados.
Menores são indivíduos que não têm capacidade civil para gerir seus bens ou negócios, portanto não podem alienar ou adquirir imóveis sozinhos e devem ser representados por um curador. Este é a pessoa eleita para zelar pelo patrimônio e os negócios do menor, com poderes específicos para representá-lo. O mesmo se aplica aos maiores de 18 anos interditados, que também não apresentam capacidade civil para gerir seus negócios e são representados por um tutor.
Para vender ou adquirir um imóvel pertencente a um menor, é necessário obter um Alvará Judicial. Este documento representa a aprovação de um Juiz de Direito, com o aval de um Promotor de Justiça, garantindo a proteção do patrimônio do incapaz. O procedimento visa evitar possíveis dilapidações do patrimônio ou aquisição de dívidas em nome do menor, garantindo que os interesses deste sejam preservados.
Vale destacar que, quando falamos em herdeiros menores, entende-se que ainda existe um inventário em andamento, ou seja, os bens ainda não foram formalmente distribuídos entre os herdeiros legítimos. Além disso, inventários que envolvem menores devem ser conduzidos judicialmente, não sendo permitida a via extrajudicial.
Os bens deixados aos herdeiros legítimos ou testamentários desde logo são atribuídos ao patrimônio dos mesmos, portanto os direitos são provenientes da morte e não do inventário em si. No entanto, o inventário, seja judicial ou extrajudicial, é obrigatório para a regularização desses direitos.
Adquirir bens antes da conclusão do inventário pode ser arriscado, pois a identidade dos herdeiros legítimos e a cota parte dos direitos de cada um ainda não estão definidas, podendo haver herdeiros não registrados ou outros relacionados ao falecido.
Durante o processo de inventário judicial, é possível solicitar nos próprios autos a autorização judicial (Alvará) para a alienação do bem. A solicitação será avaliada pelo Promotor de Justiça e pelo Juiz de Direito, podendo ser concedida ou não. Portanto, nunca se deve fazer uma promessa particular de compra e venda sem a expedição de um Alvará autorizado, pois essa promessa será nula de pleno direito, levando os envolvidos a sofrerem as cominações legais.
A solicitação de um Alvará Judicial é um procedimento que muitas vezes será moroso, dependendo inclusive de avaliações do imóvel por um profissional habilitado, para verificação do preço de mercado em comparação a compra ou venda, e proteger o menor de eventuais prejuízos.
Após a expedição do Alvará, que é acompanhado de prazo certo e determinado para utilização, poderá ser lavrada a escritura de compra e venda, a assinatura do contrato bancário, ou o compromisso particular, para que assim o bem possa ser adquirido ou alienado de forma correta, sem risco ou prejuízo para as partes envolvidas.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
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