Entenda Qual Índice de Correção Utilizar na Locação de Imóveis

É fundamental compreender que os valores dos aluguéis devem ser corrigidos após um determinado período de locação, respeitando o prazo mínimo de um ano, para garantir ao locador uma manutenção real dos valores pagos e ajustá-los ao preço de mercado.

A Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) em seus artigos 17 e 18 deixa livre a estipulação ou modificação do índice de reajuste, que deve ser estabelecido de comum acordo entre o Locador e Locatário.

O reajuste deve ser feito com base em um índice nacional. Portanto, não é adequado escolher uma correção com base em índice estrangeiro. Além disso, a correção deve ser feita mediante um índice oficial. Vejamos os mais utilizados:

• IGP-M ou IGP (Índice Geral de Preços do Mercado): Criado em 1940 para medir a movimentação dos preços no país, incluindo inflação, custo de materiais, equipamentos e mão de obra. Embora não tenha sido criado especificamente para a correção de aluguéis.
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Criado em 1979 para medir a variação de preços de determinados produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras com rendimento de 1 a 5 salários mínimos, não sendo especificamente criado para a correção de aluguéis.
• IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): Criado em 1979 para medir a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras, sendo abrangente, mas não criado especificamente para a correção de aluguéis.
• INCC (Índice Nacional de Custo de Construção): Criado em 1985 para calcular o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais, embora não tenha sido criado especificamente para a correção de aluguéis.
• IPC (Índice de Preços ao Consumidor): Criado em 1939 para medir a variação dos preços de determinados produtos e serviços consumidos por famílias, não sendo especificamente criado para a correção de aluguéis.

Observa-se que existem vários índices utilizados para a correção dos valores dos aluguéis, porém nenhum deles foi criado para essa finalidade. Isso ocasiona uma grande variação positiva e negativa nos valores locatícios. Atualmente, o IGP-M acumulado dos últimos 12 meses está negativo em -3,32%, o que implica na ausência de correção nos contratos de locação. No entanto, em meados de 2020, o índice havia subido para 24,52%, e em maio de 2021, chegou a 37,04%, resultando em um reajuste de mais de 30% nos valores dos aluguéis.

Para solucionar os problemas decorrentes da utilização de índices não adequados ou feitos para correção, foi criado em 2022 o índice IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais). Esse índice é específico para corrigir os valores dos aluguéis, baseando-se na evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre).

O IVAR é baseado nas informações dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além de levar em consideração as características de cada imóvel. Portanto, fornece dados concretos e reais ao locador e locatário, evitando aumentos excessivos ou variações negativas. Assim, o locatário não sofrerá reajustes fora do mercado, e o locador não terá prejuízos nos recebimentos dos aluguéis. Por fim, por não existir vedação legal, o índice também pode e está sendo utilizado em imóveis comerciais.

QUAL ÍNDICE DE CORREÇÃO UTILIZAR NA LOCAÇÃO

Primeiramente temos que entender que, os valores dos aluguéis devem ser corrigidos após um certo período da locação, respeitando o prazo mínimo de um ano, para garantir ao locador uma real manutenção dos valores pagos, e ajustá-los ao preço de mercado.

A Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) em seus artigos 17 e 18 deixou livre a estipulação ou modificação do índice de reajuste, que ficará estabelecido de comum acordo entre o Locador e Locatário.

O reajuste deve ser feito baseado em um índice nacional, portanto não pode ser escolhido uma correção baseada em índice estrangeiro, bem como a correção deve ser feita mediante um índice oficial, vejamos os mais utilizados: 

IGP-M ou IGP: (Índice Geral de Preços do Mercado): Criado em 1940 para medir a movimentação dos preços no país, inflação, custo de materiais, equipamentos e mão de obra, ou seja, a oscilação de preços de produtos e serviços; não sendo criado especificamente para Correção de Aluguéis:  

INPC: (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): Criado em 1979 para medir a variação de preço de determinados produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras com rendimento de 1 a 5 salários mínimos, ou seja, poder de compra das famílias de baixa renda; não sendo criado especificamente para Correção de Aluguéis:  

IPCA: (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): Também criado também em 1979 para medir a variação dos preços de um conjunto de produtos e serviços vendidos no varejo e consumidos pelas famílias brasileiras, tendo como alvo as famílias com rendimentos de 1 a 40 salários mínimos, qualquer que seja a sua fonte de renda, sendo chamado de amplo pelo seu objetivo de abranger 90% das pessoas que vivem nas áreas urbanas no país; não sendo criado especificamente para Correção de Aluguéis:  

INCC: (Índice Nacional de Custo de Construção): Criado em 1985 para calcular o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais, muito utilizado para reajustar parcelas dos contratos de compras de imóveis em fase de construção; não sendo criado especificamente para Correção de Aluguéis:  

IPC (Índice de Preços ao Consumidor): Criado em 1939 com objetivo de medir a variação dos preços de determinados produtos e serviços consumidos por famílias, relaciona à educação, alimentação, saúde, transporte, entre outros, com renda mensal entre 1 e 33 salários mínimos; não sendo criado especificamente para Correção de Aluguéis:  

Como podemos observar, existem vários índices utilizados para correção dos valores dos aluguéis, todavia nenhum deles foi criado para essa finalidade, o que ocasiona uma grande variação positiva e negativa dos valores locatícios. Observarmos que, atualmente o IGP-M acumulado dos últimos 12 meses está negativo -3,32%, não havendo correção de valores nos contratos de locação, todavia em meados de 2020 o índice havia subido e acumulava em 24,52%, em maio de 2021 chegou a 37,04%, levando um reajuste de mais de 30% nos valores dos aluguéis. 

Pensando em todos os problemas da utilização de índices não adequados ou feitos para correção, foi criado em 2022, o índice IVAR: (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais): feito especificamente para corrigir os valores dos aluguéis, com base na evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, e Porto Alegre).

O índice é baseado nas informações dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além de características de cada imóvel, portanto trás dados concretos e reais ao locador e locatário, evitando um aumento galopantes ou uma variação negativa, assim o locatário não sofrerá um reajuste fora do mercado, e nem o locador terá prejuízo nos recebimentos dos aluguéis. Por fim, por não existir vedação legal, o índice também pode e está sendo utilizado em imóveis comerciais.