Antes de tudo, é crucial compreender que os imóveis podem ser adquiridos tanto antes quanto depois do casamento por meio de escritura pública de compra e venda e outras variações, financiamento bancário, doação, inventário, leilão, adjudicação, que são títulos aptos a passar a propriedade para o nome do adquirente (comprador). Para que este seja reconhecido como proprietário, é necessário registrar o Título Translativo junto ao Registro de Imóveis correspondente à Comarca do local do imóvel, conforme estabelecido pelo Art. 1.245 do Código Civil.
Os imóveis adquiridos antes do casamento ou da união estável em regra não se misturam aos bens do cônjuge após a celebração do matrimônio. No entanto, dependendo do regime de bens escolhido, pode ser necessária a anuência do companheiro para a venda.
Existem diferentes regimes de bens previstos entre os Artigos 1.639 ao 1.688 do Código Civil: Comunhão Parcial, Comunhão Universal, Participação Final nos Aquestos e Separação Total de Bens, além da União Estável nos termos do Artigo 1.723 ao 1727, que não é um regime civil, todavia poderá ter os seus efeitos.
Na Separação Total de Bens, não há nenhuma comunicação de patrimônio ou sequer se exige qualquer anuência para a alienação de bens imóveis durante a constância do casamento.
Já na Comunhão Universal de Bens, todos os bens adquiridos antes e durante a relação conjugal se misturam e passam a ser de direito de ambos os cônjuges, exceto se recebidos por doação ou herança. Ainda assim, em caso de venda de bens imóveis, é obrigatória a anuência do cônjuge mesmo nas exceções citadas. Tal concordância é conhecida como “outorga uxória” nos termos artigo 1.647 CC.
Por sua vez, na Comunhão Parcial de Bens, se observa uma separação parcial de patrimônio. Os bens adquiridos antes da relação conjugal não se misturarão com os do cônjuge, mas os adquiridos durante o casamento de forma onerosa, ou seja, que não foram recebidos por doação ou herança, serão de ambos os cônjuges na mesma proporção. Será necessária a concordância de ambos para venda, ou anuência anteriormente explicada na hipótese do bem ser de apenas de um cônjuge.
O regime de Participação Final nos Aquestos é pouco adotado, porém vigente. Nele, cada cônjuge pode possuir bens próprios durante a relação matrimonial, ou seja, que não se misturam. No entanto, em caso de dissolução do casamento, cada um terá direito à metade dos bens adquiridos pelo casal a título oneroso durante a constância do matrimônio, sendo ainda necessária a outorga uxória do parceiro na hipótese de venda de bens imóveis durante o casamento.
Por fim, a União Estável é o reconhecimento da união de duas pessoas como entidade familiar, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família. Ela poderá adotar os efeitos de um dos quatro regimes de bens descritos no Código Civil.
Independente do regime de bens adotado, é obrigatória a averbação do estado civil dos vendedores na matrícula do imóvel. Esta precisa ser atualizada para a realidade para que somente depois o imóvel seja vendido a terceiros, sendo necessário fazer todas as averbações devidas, como separação, casamento, divórcio, óbito, mesmo nos casos em que a separação total de bens tenha sido o regime escolhido.
Portanto, é possível vender um imóvel adquirido antes do casamento, mas é essencial observar todas as formalidades legais para concretizar a venda.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
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