Sou o proprietário. Posso vender o imóvel que está alugado?

Entenda seus direitos e deveres na Lei do Inquilinato

Somos uma imobiliária com 20 anos de experiência no mercado de alto padrão em Indaiatuba e Itu, por isso, sabemos que muitos proprietários de imóveis de luxo têm dúvidas sobre a possibilidade de vender uma propriedade que já está alugada. A boa notícia é: sim, é totalmente possível vender um imóvel alugado no Brasil. No entanto, é crucial entender as regras e os direitos tanto do proprietário quanto do inquilino, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Este artigo visa esclarecer os principais pontos dessa legislação, garantindo que você, proprietário, possa conduzir a venda de forma transparente, legal e sem maiores complicações, preservando o bom relacionamento com seu inquilino e evitando problemas futuros.

O Direito de Preferência do Inquilino: Uma Prioridade Legal

Um dos pontos mais importantes da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) quando se trata da venda de um imóvel alugado é o direito de preferência do inquilino. Este direito está previsto no Artigo 27 da Lei e garante que o locatário tenha prioridade na compra do imóvel que ocupa, em igualdade de condições com terceiros interessados [1].

Como funciona o direito de preferência?

Antes de oferecer o imóvel a qualquer outra pessoa, o proprietário deve notificar formalmente o inquilino sobre sua intenção de venda. Esta notificação, que deve ser feita por escrito, precisa conter todas as condições do negócio, incluindo:

• O preço e a forma de pagamento.
• A existência de ônus reais (como hipotecas).
• O local e horário onde a documentação pode ser examinada.

O inquilino terá um prazo de 30 dias a partir do recebimento da notificação para manifestar seu interesse em adquirir o imóvel. Se o inquilino aceitar a proposta nas condições apresentadas, o negócio deve ser concretizado. Caso ele não se manifeste dentro do prazo ou recuse a oferta, o proprietário estará livre para vender o imóvel a terceiros.

Quando o direito de preferência não se aplica?

É importante ressaltar que o direito de preferência não se aplica em todas as situações. Algumas exceções incluem:

• Venda por decisão judicial: Em casos de execução, desapropriação ou outras vendas compulsórias.
• Permuta: Troca de imóveis.
• Doação: Transferência gratuita do imóvel.
• Integralização de capital social: Quando o imóvel é usado para formar o capital de uma empresa.
• Venda de cotas de condomínio: Se o imóvel for parte de um condomínio e a venda se referir apenas a uma cota, e não à unidade autônoma completa.

É fundamental que o proprietário esteja ciente dessas condições para evitar problemas legais e garantir uma transação tranquila.

O Contrato de Locação Continua Válido: Entenda as Implicações

Uma dúvida comum é se a venda do imóvel extingue automaticamente o contrato de locação. A resposta é não. A Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que a venda do imóvel não desfaz o contrato de aluguel, que permanece válido. O novo proprietário assume a posição de locador, com todos os direitos e deveres do contrato original [2].

Direitos do Novo Proprietário (Adquirente)

Mesmo com a continuidade do contrato, o novo proprietário possui alguns direitos importantes:

• Denúncia do Contrato: Se o contrato de locação não tiver cláusula de vigência em caso de venda (averbada na matrícula do imóvel), o novo proprietário poderá denunciar o contrato, concedendo ao inquilino um prazo de 90 dias para a desocupação do imóvel. É importante notar que essa denúncia deve ser feita em até 90 dias após o registro da venda [3].
• Manutenção do Contrato: Caso o novo proprietário não denuncie o contrato no prazo de 90 dias, ou se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado, ele será obrigado a respeitar o contrato de locação até o seu término.

A Importância da Comunicação Transparente

Independentemente da situação, a comunicação clara e transparente com o inquilino é fundamental. Informar sobre a intenção de venda, as visitas ao imóvel e os prazos envolvidos ajuda a manter um bom relacionamento e a evitar desgastes. Lembre-se que o inquilino tem o direito de não ser perturbado excessivamente durante o processo de venda.

Dicas Práticas para Vender um Imóvel Alugado com Sucesso

Vender um imóvel que está alugado pode ser um processo tranquilo se você seguir algumas dicas e se atentar aos detalhes:

1. Comunique-se com Antecedência: Informe o inquilino sobre sua intenção de vender o imóvel o mais rápido possível. A transparência evita surpresas e ajuda a construir uma relação de confiança.
2. Formalize a Notificação: Utilize uma notificação por escrito para exercer o direito de preferência do inquilino, contendo todas as informações exigidas pela Lei do Inquilinato (preço, condições de pagamento, etc.).
3. Negocie as Visitas: Combine com o inquilino os melhores horários para as visitas de potenciais compradores, respeitando sua privacidade e rotina. A colaboração do inquilino pode agilizar o processo de venda.
4. Mantenha o Imóvel em Boas Condições: Um imóvel bem cuidado e organizado é mais atraente para os compradores. Incentive o inquilino a manter o local em ordem, e ofereça-se para ajudar com eventuais reparos necessários.
5. Considere Incentivos: Em alguns casos, oferecer um desconto no aluguel durante o período de visitas ou um valor para auxiliar na mudança pode motivar o inquilino a colaborar ainda mais com a venda.
6. Conte com Profissionais Especializados: Uma imobiliária com experiência em imóveis de alto padrão e conhecimento da Lei do Inquilinato pode ser um diferencial. Nós, da nossa Silvana Carvalho Imobiliária, temos a expertise necessária para intermediar a venda do seu imóvel, garantindo que todos os trâmites legais sejam cumpridos e que a transação seja vantajosa para todas as partes.

Conclusão

Vender um imóvel que está alugado é um processo legal e comum no mercado imobiliário. Com o conhecimento da Lei do Inquilinato e uma abordagem transparente e colaborativa com o inquilino, você pode garantir uma transação bem-sucedida e sem dores de cabeça. Lembre-se que a informação é a chave para um processo tranquilo e eficiente.

Se você é proprietário de um imóvel de alto padrão em Indaiatuba ou Itu e pensa em vendê-lo, mesmo que esteja alugado, entre em contato conosco. Nossa equipe está pronta para oferecer a melhor assessoria, garantindo que seus direitos sejam preservados e que a venda seja realizada com a máxima segurança e rentabilidade.