Locação comercial
Marketing | Grupo Silvana Carvalho

A locação comercial ou não residencial também é regida pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e, supletivamente, pela Lei 10.406/22 (Código Civil). Todavia, nos termos do Artigo 1º, parágrafo único, são regidas apenas pelo Código Civil as seguintes locações: 

 

  1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  3. de espaços destinados à publicidade;
  1. d) em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
  2. e) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

 

Também será considerado locação não residencial, nos termos do art. 55 da lei do inquilinato, quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Portanto, se for locada uma casa residencial em nome de uma empresa para moradia de um dos seus sócios, será locação não residencial, decorrente de lei e pelo fato da pessoa jurídica não existir fisicamente para usufruir do bem.     

 

Renovação automática

Enquanto nos contratos locatícios residenciais não existe o direito de renovação automática por parte do inquilino, os destinados ao comércio terão o direito por igual prazo contratual, desde que, cumulativamente se verifiquem os seguintes requisitos:    

 

  1. o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
  2. o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  3. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
  4. ter sido proposta ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

 

Ademais, nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado. Independente de notificação ou aviso.

 

Zoneamento urbano

Agora, quando falamos de uma locação comercial, deve-se verificar primeiro a área de zoneamento urbano da localização do imóvel dentro do plano diretor municipal. É necessário conferir se é residencial, comercial ou mista, não podendo ser instalado um comércio numa área exclusivamente residencial. Ademais, também surge a necessidade de um alvará de funcionamento para a atividade empresarial. 

 

De quem seria a responsabilidade para obter o alvará junto ao órgão municipal?

Salvo estipulação contratual em contrário, a responsabilidade do locador é somente a da compatibilidade do imóvel com o uso comercial. Assim, é de exclusiva responsabilidade do locatário a adaptação do bem às peculiaridades da atividade empresarial, bem como as aprovações perante os órgãos públicos para obter o alvará de funcionamento.  

 

Ponto comercial

Locação comercial ou não residencial não deve ser confundida com ponto comercial. Enquanto na locação o objeto é exclusivamente o bem imóvel, no ponto comercial é, também, o reconhecimento do público pelo espaço no qual o comércio está inserido. Ele faz parte da construção da imagem da empresa no mercado. O estabelecimento empresarial é todo o complexo de bens corpóreos e incorpóreos utilizados na atividade do empreendimento. Portanto, em uma negociação, enquanto o imóvel alugado pertence exclusivamente ao locador, o ponto comercial pertence àquele que explora a atividade comercial.  Ele tem, inclusive, valor econômico auferível em uma transferência.      

 

Para garantir que a locação comercial dê bons frutos, e não dores de cabeça, é importante ter o acompanhamento de um profissional habilitado, ou seja, um advogado especialista em Direito Imobiliário. O Grupo Silvana Carvalho conta não apenas com os melhores imóveis comerciais da região em seu portfólio, como, também, com uma equipe jurídica especializada para prestar apoio aos clientes. Entre em contato para ser atendido por um de nossos corretores e tenha sucesso neste primeiro passo em seu negócio.

 

Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho