Impostos pagos na compra e venda de imóveis
Marketing | Grupo Silvana Carvalho

No Brasil, há impostos pagos na compra e venda de imóveis tanto pelo adquirente como pelo alienante.

 

Os adquirentes, pelo ato da compra, terão basicamente que pagar três custas. A primeira é o ITBI, Imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Ele é municipal, portanto o valor da alíquota é determinado pelo próprio município. Além disso, é observado o valor de referência caso exista na municipalidade, que é nada mais que o valor atribuído ao imóvel pelo ente municipal. O imposto terá como base o valor da comercialização ou o de referência, sempre o que for mais elevado. 

 

A segunda custa que os adquirentes terão que pagar será a referente à outorga da escritura pública de compra e venda, que é determinada por Lei Estadual. No Estado de São Paulo, é regida pela Lei 11.331/2002, tendo valores tabelados dentro de todo o estado e corrigidos anualmente com tabela disponibilizada pelo Colégio Notarial do Brasil. Deve-se observar que, caso a compra e venda seja feita via financiamento bancário, não haverá essa custa, pois o contrato bancário tem força de escritura por Lei.

 

A terceira custa que cabe aos adquirentes é a do registro da escritura pública ou do contrato bancário que tem força de escritura pública. Também é determinada por Lei Estadual e regida em São Paulo pela Lei 11.331/2002. Os valores são tabelados no estado e corrigidos anualmente com tabela disponibilizada pelo Registro de Imóveis do Brasil. Este disponibiliza uma Calculadora de Emolumentos para o registro. Na hipótese de uma compra e venda simples, será cobrado apenas uma ato (compra e venda), enquanto na alienação fiduciária via escritura pública ou contrato bancário que tem força de escritura pública cobrarão dois atos (compra e venda e alienação fiduciária). 

 

O alienante também terá sua obrigação legal perante a União Federal: arcar com o imposto pela venda do imóvel. Ele decorre da Lei 8.981/1995, alterada pela Lei 13.259/2016, e é conhecido como Ganho de Capital ou Lucro imobiliário, pois é o imposto cobrado sobre o efetivo lucro adquirido pela alienação do imóvel. Em outras palavras, é cobrada a diferença obtida dos valores da compra para a venda. A alíquota aplicada sobre o ganho de capital será progressiva, ou seja, quanto maior o lucro, maior será a alíquota do imposto, podendo variar de 15% a 22,50% sobre o ganho. Tem que ser pago em até 30 dias da data da alienação.

 

Vale destacar que o Ganho de Capital de Pessoa Jurídica será determinado pelo regime tributário do qual a empresa faz parte, podendo ser ganho de capital no Simples Nacional, no Lucro Presumido ou no Lucro Real.

 

A Lei Federal 9.250/1995 trouxe nos artigos 22 e 23 uma forma de isenção do imposto. Vejamos:

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que está se realizar, seja igual ou inferior a:               

II – – R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos 

 

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

 

Portanto, não será devido o imposto na hipótese de ser comercializado o imóvel por valor inferior a R$ 35.000,00, ou quando o mesmo não for alienado por valor superior a R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação pelo vendedor nos últimos cinco anos.       

 

Outra forma de isenção é encontrada no Artigo 39 da Lei 11.196/2005: 

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

 

Desta forma, a Lei concede a isenção com alguns requisitos:  

 

Apenas poderá ser utilizado por pessoa física e residente no País; 

Apenas para Imóveis residenciais;

Prazo máximo de 180 dias da celebração da venda para adquirir outro imóvel;

Aplicação total da venda na aquisição;

Apenas poderão adquirir imóveis residenciais localizados no País;

O benefício da isenção apenas poderá ser usufruído a cada 5 (cinco) anos.

 

Podemos concluir que tanto o alienante quanto o adquirente precisam estar atentos aos impostos pagos na compra e venda de imóveis por cada um, de modo a evitar que os gastos lhes sejam imprevistos durante o planejamento.

 

Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho