Como realizar a compra e venda de imóvel antes da conclusão do inventário? No Brasil, este instrumento legal é previsto e regulado pelo Código Civil do artigo 1991 ao 2027, e a sucessão do artigo 1784 ao 1990.
De acordo com a legislação, ocorrendo o falecimento, os herdeiros legítimos e testamentários imediatamente adquirem os direitos dos bens deixados, pois tais direitos derivam da morte e não do inventário em si. O inventário, seja judicial ou extrajudicial, apenas os regulariza de acordo com a lei.
Os bens podem ser deixados:
- a) para os herdeiros necessários, que são os descendentes e os ascendentes;
- b) para os herdeiros colaterais ou transversais, que são os irmãos, tios, sobrinhos ou primos do falecido;
- c) via testamento ou doação, a depender da situação fática e de quem sobreviveu após a morte do de cujus, ou se foi feito algum ato sobre bem anterior ao inventário.
O documento que legitima os direitos sobre os bens e a cota parte de cada um dos herdeiros chama-se formal de partilha. Ele pode ser judicial, ou seja, homologado por um juiz de direito, ou extrajudicial, portanto, feito em cartório. Este documento é levado a um cartório de registro de imóveis para efetuar o registro e dar publicidade à herança e à divisão dos bens.
Quando se fala em venda de imóvel, a lei traz vários procedimentos e formas para concretização do negócio jurídico, sob pena de nulidade em caso de não observância. Por isso, é importante perguntar: pode ser vendido um imóvel antes de iniciado ou concretizado o inventário?
A resposta é sim. A venda, porém, torna-se arriscada, pois não se sabe quem são os legítimos herdeiros, nem qual a cota parte dos direitos de cada um. É possível que surjam herdeiros não registrados, ou outros relacionados ao de cujus. Pode ocorrer, ainda, que a divisão dos bens seja feita de forma diferente daquela na alienação do imóvel. Além disso, nada garante que os herdeiros que estão alienando o imóvel não falecerão até a conclusão do inventário. Por fim, se o inventário for judicial, poderá ser muito moroso, se arrastando por anos até que ocorra a conclusão.
Há um outro porém: se existir menores de 18 anos que receberão bens, ou se não existir a concordância na divisão da herança por todos os herdeiros, o inventário então não poderá ser feito extrajudicialmente, apenas via processo judicial. Da mesma forma, se existir testamento, a abertura precisará ser feita judicialmente, para somente após ser feito o inventário.
Outro risco que o adquirente do imóvel corre ao comprá-lo sem a conclusão do formal de partilha é que os bens deixados respondem pelas dívidas do falecido. Sendo assim, feita a divisão, cada herdeiro responde por elas dentro do montante da herança e na proporção da parte que lhe coube, conforme Art. 796 do CPC. Portanto, comprar um bem sem saber quais dívidas o falecido deixou, sejam fiscais ou não fiscais, poderá inviabilizar a finalização do inventário. Há a possibilidade até mesmo de ocorrer a perda do bem inventariado para o credor da dívida.
Portanto, para se adquirir um bem antes da finalização do inventário, é necessário tomar inúmeras precauções. Precisa-se conhecer todos os herdeiros, verificar se o falecido não deixou dívidas que recairão sobre o imóvel e ter as certidões fiscais negativas do de cujus. Deve-se, também, colher a assinatura no instrumento particular (conhecido como contrato de gaveta) de todos os herdeiros e dos respectivos cônjuges, assim como ter certeza de que os herdeiros vão concluir o inventário e de que têm capital para arcar com as custas. Por fim, é preciso ainda verificar se não existe testamento que comprometa o bem. Tais cuidados podem evitar muitos problemas ao se negociar um imóvel nessas condições.
Por Dr. Diogo Ferraz – Advogado |OAB/SP 393631 Grupo Silvana Carvalho
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