Direito de preferência do inquilino: como funciona?
Maria Eduarda Silva dos Santos

Há algum tempo, publicamos um artigo que falava sobre como vender um imóvel com inquilino e ele fez muito sucesso por aqui. Mas, a partir dele, recebemos muitas dúvidas sobre o direito de preferência do inquilino na compra de um imóvel. 

Por isso, conversamos com Renzo Leite, nosso especialista em locação, e reunimos todas as informações que você precisa saber sobre esse assunto. Então, se você ficou curioso para entender como funciona o direito de preferência do inquilino, é só continuar lendo.

O que é o direito de preferência do inquilino?

Basicamente, trata-se da prioridade que o locatário tem na compra do imóvel que ele aluga. Sendo que, esse direito está previsto nos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato e no contrato de locação de qualquer imóvel, seja ele residencial ou comercial. 

Porém, é bom frisar, que o direito de preferência do inquilino não é válido em determinadas situações, que também estão na lei. Como nos casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão. 

Dessa forma, o proprietário do imóvel não pode se recusar a ofertar o imóvel primeiramente para o inquilino, salvo nas exceções citadas acima. Todavia, caso a venda ocorra sem o conhecimento do locatário, ele tem duas opções: 

1ª: Abrir uma ação contra o locador por perdas e danos;

2ª: Ou solicitar o direito da propriedade para si, desde que realize o depósito do valor do bem no prazo de 6 meses a partir da venda.

Mas, você pode estar se perguntando: se o inquilino tem preferência na hora da compra, como ele vai saber que o imóvel está disponível para venda? É isso que vamos explicar no próximo tópico. 

Carta de preferência

A partir do momento que o proprietário decide vender a propriedade, ele tem a obrigação de avisar o locatário sobre essa decisão. No entanto, isso deve ser comunicado por meio de um instrumento conhecido como carta de preferência.

Este documento consiste em uma notificação judicial ou extrajudicial, que pode ser enviada pelos Correios e e-mail. Nela constam todas as informações referentes à negociação, tais como: 

  • Data de emissão da notificação;
  • Endereço do imóvel;
  • Preço de venda; 
  • Condições de pagamento;
  • Se há algum débito em aberto do imóvel;
  • Bem como, os dados dos responsáveis pela negociação com que o inquilino deve falar para tirar dúvidas.

Aliás, os responsáveis por encaminhar a carta de preferência podem ser o locador ou uma imobiliária. Entretanto, isso vai depender da maneira como a locação foi formalizada no contrato. Ou seja, se houve ou não a participação de uma empresa de intermediação.

Depois de entregue, os locatários têm 30 dias para analisar a carta de preferência e formalizar uma proposta sobre o interesse no imóvel ou não. Lembrando que, esse prazo passa a valer a partir da data de recebimento desta notificação. 

Caso o inquilino esteja disposto a comprar o imóvel, mas não concorde com algum ponto da negociação. Ele pode expressar esse pensamento com o proprietário, a fim de chegar em um acordo que seja válido para ambos.

Contudo, se após esse período nada for definido, o direito de preferência do inquilino perde validade e o imóvel pode ser oferecido para outras pessoas. 

E depois que o imóvel é vendido? 

Outro ponto que também levanta muitas dúvidas é: o que acontece com o inquilino depois que o imóvel é vendido? Mas, não existe uma resposta universal para isso! Pois, cada negociação precisa ser analisada separadamente, para oferecer uma solução viável para todos os envolvidos. 

Logo, selecionamos duas situações que ocorrem muito no mercado e vamos explicar o que costuma ser feito em cada uma delas.

O novo proprietário deseja continuar alugando o imóvel

Nem sempre, a venda da propriedade para outra pessoa significa que o inquilino terá que deixar o local. Porque, é comum que as pessoas adquiram imóveis com o intuito de gerar uma renda através do aluguel. 

Dessa forma, existe a possibilidade do locatário permanecer no imóvel, mesmo que ele tenha um novo dono. Uma vez que, eles podem conversar sobre o assunto para determinar a continuidade da locação.

Assim, caso ambos cheguem a um acordo, na maioria das vezes não é necessário fazer um novo contrato de aluguel. Já que, poucos detalhes costumam ser alterados. Então, é realizado apenas um aditivo para trocar o nome do antigo locador pelo novo e outras informações, se for necessário. 

Posteriormente a execução do aditivo, a locação é retomada oficialmente devido a sua formalização perante o contrato.

O inquilino deve deixar o local 

Também pode acontecer do inquilino ter que deixar o imóvel, porque o novo proprietário irá utilizá-lo para moradia ou fins comerciais. 

Diante disso, ele deve receber um comunicado avisando que a venda foi concretizada e que tem 90 dias para devolver a propriedade nas mesmas condições do início da locação. Sendo assim, é muito importante fazer o envio desta notificação imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda. 

Apesar disso, em algumas circunstâncias esse prazo de 90 dias não pode ser aplicado devido à cláusula de vigência presente no contrato. Visto que, ela garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até o fim do seu contrato de aluguel, mesmo que a propriedade tenha sido vendida para outra pessoa. 

Além disso, a cláusula de vigência precisa cumprir algumas exigências para ser considerada válida e, consequentemente, poder ser usada pelo locatário. Sendo elas: estar explícita no contrato de locação e averbada junto a matrícula do imóvel.

Caso esses requisitos não sejam respeitados, o prazo de 90 dias prevalece e o inquilino é obrigado a deixar o local. Por essa razão, é fundamental que o locador e locatário conheçam todas as normas do contrato de locação.

Agora que explicamos detalhadamente como funciona o direito de preferência do inquilino, você saberá como agir quando o imóvel que você aluga for posto para venda. 

Ficou com alguma dúvida?

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Esperamos que este conteúdo tenha te ajudado e até a próxima semana! 😉👋